La crisis de acceso a la vivienda que sufre España viene marcada por una combinación de aumento de la demanda y escasez de oferta que ha provocado un déficit de casi 750.000 viviendas entre enero de 2021 y diciembre 2025 en el conjunto de España si contamos la diferencia de creación de hogares respecto a viviendas terminadas.
De ellas, 142.000 corresponderían a la Comunitat Valenciana. Si a ello le añadimos una estimación de compraventa de no residentes, que se sumaría a la demanda de hogares, en la Comunitat se acumularía una carencia de 215.000 viviendas en ese periodo, y Alicante se situaría como la segunda provincia española con mayor déficit, con un peso especialmente alto del componente no residente.
Con estas cifras, Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, ha expuesto la dimensión de un problema que afecta a las expectativas de vida de las personas y al dinamismo económico del país, durante la cuarta conferencia del ciclo ofrecido por Cajamar y el Ivie en Valencia.
El director territorial de Cajamar en Valencia, Jesús García, y el director adjunto de Investigación del Ivie, Joaquín Maudos, han inaugurado la conferencia titulada Vivienda: ciudades congeladas en una economía dinámica, en la que Galindo ha destacado “la densidad urbana impulsa la innovación, la productividad y el crecimiento, pero la escasez de vivienda está provocando el estancamiento de las ciudades que no pueden acoger a más habitantes”.
En su intervención ha recordado los tres motores de la demanda de vivienda en España en los últimos años.
El principal es la creación de nuevos hogares, impulsada por la llegada de población inmigrante y la nueva composición de hogares mucho más pequeños. Aunque en menor medida, otros factores que impulsan la demanda son el auge de las viviendas turísticas y el aumento de la inversión en vivienda por parte de extranjeros no residentes.
El número de viviendas turísticas en España ha aumentado alrededor de un 75 % entre 2016 y 2024 y el alquiler de temporada también ha experimentado un fuerte crecimiento. En algunos barrios de València, como el Cabanyal, puede aproximarse que hasta una de cada once viviendas tiene uso de alquiler de corta duración. Además, las compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes continúan en niveles muy elevados. Alicante es la provincia de España que tiene más porcentaje de compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes (34% en 2025), seguida de Málaga (29 %) y Baleares (23 %), según datos del Consejo General de Notariado.
En línea con las estimaciones del INE, el ponente ha asegurado que esta presión de la demanda va a continuar, ya que el propio Instituto proyecta que España creará 3,7 millones de nuevos hogares entre 2024 y 2039, mientras que la oferta de vivienda sigue avanzando a un ritmo muy inferior.
En España apenas se construyen 0,38 viviendas por cada nuevo hogar creado y la situación es aún más acusada en la Comunitat Valenciana, según estimaciones de Galindo a partir de datos del INE y del Ministerio de Vivienda. Mientras en Alicante se construye una vivienda nueva por cada tres nuevos hogares (0,30 viviendas por hogar), en Valencia la proporción es casi de una vivienda por cada 5 hogares (0,22 viviendas por hogar) y de una vivienda para cada 7 hogares en Castellón (0,15 viviendas por hogar).
Viviendas terminadas por hogar creado, 2021–2025. Equilibrio = 1
Esta combinación de elevada demanda y escasa oferta incrementa los precios que siguen alejándose de la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. El precio de venta final del metro cuadrado de vivienda en la ciudad de València habría aumentado un 134 % durante la última década, según estimaciones de Galindo con datos del Consejo General de Notariado. En comparación con la renta de los hogares, el incremento del precio hasta 2023 (último año disponible para el dato de rentas locales que ofrece el INE) duplicaba al aumento de ingresos netos.
En el mercado del alquiler, los precios de oferta en portales han crecido alrededor de un 83 % entre 2015 y 2023 en la Comunitat Valenciana, mientras que de media en España ha subido un 57 %. Este fuerte incremento de los precios contrasta con un aumento de solo un 22 % de los salarios en ese mismo periodo según datos del INE, es decir: la subida del alquiler en la región multiplicó por cuatro la de los salarios nominales.
Precios vs salarios. Variación acumulada 2015-2023
En este contexto, el autor del libro Tres millones de viviendas, como pasar de la escasez a la abundancia, insistió en que la solución al problema tiene que llegar del lado de la oferta, con la construcción de más vivienda nueva. Entre las medidas que propuso figuran la implantación del silencio administrativo positivo en la tramitación de nuevas viviendas; la reducción de los plazos urbanísticos y de concesión de licencias; la movilización de suelo público o la creación de un gran parque de vivienda social en alquiler.
En este sentido, recordó que España dispone de menos de un 3 % de vivienda en alquiler social frente a una media europea cercana al 9 %.
Galindo también reclamó una mayor inversión en infraestructuras de transporte y comunicaciones para favorecer el desarrollo de nuevas áreas residenciales más allá de los centros urbanos. Además, insistió en que la vivienda debe considerarse una infraestructura básica, igual que una carretera o una línea ferroviaria.
Por otro lado, destacó la importancia de favorecer el alquiler de largo plazo con medidas para dar más seguridad jurídica al arrendador, tales como facilitar los seguros ante el impago o la reducción de los plazos judiciales para desalojar a los inquilinos que dejan de abonar el alquiler.
«La falta de vivienda no solo encarece los precios, sino que limita las oportunidades económicas y sociales. Si queremos ciudades dinámicas y capaces de atraer talento, debemos construir más vivienda y planificar mejor su crecimiento», afirmó el director de EsadeEcPol para finalizar tu intervención.
